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別想學韓寒，今年樓市沒有 自主招生
??在聊正題之前，攸克君想問你一句，你傢有孩子高考麼？如果有，攸克君還想追問一句，你傢孩子偏科麼？比如說，作文寫得賊好，堪比當年的韓寒，但四則運算都算不過來？如果有，借用王小波《黃金時代》裡的一句話，恭喜你中瞭負彩。
??如果你是個開發商，傢裡又恰好有這麼一位偏科的才子才女，為孩子高考升學頭疼之餘建融屏東新園建融，還有心思琢磨工作的話，應該趕緊回去翻翻自傢企業的供貨結構，如果都是高總價、大戶型或者都是剛需走量的產品儲備，那麼，再借用一次王小波的話，恭喜你中瞭負彩。
??今年高考據說已取消自主招生。即便你文采堪比當年韓寒，拿遍各種新概念作文大賽一等獎，你一樣得先參加高考，去考那該死的數學。在達到院校設定的分數線之後，才能參加高校自主組織的考試，成為一個被大學認可的“偏才”或者“怪才”。
??其實，開發商裡就有不少“韓寒”——要麼擁有把住宅建成皇傢園林的巧奪天工，卻不會賣房；要麼挖盡高端客戶需求，卻不會快銷走量；要麼隻會快速周轉走流水，卻賺不出應有的利潤。他們在特定領域的專業能力頗為值得尊敬，但是，十分不幸，他們是徹頭徹尾的“偏科生”。
??開發商裡的韓寒們，大都篤信“偏執狂才能成功”，所以，他們的產品結構顯得十分“偏執”，要麼都是幾百平方米的大戶型，總價動輒2000萬；要麼專門生產剛需房，1萬套房子才賣出別人3000套房子的價。
??單邊上揚時代的房地產市場，就好像有高校自主招生年代的高考一樣，為專註某一特定領域、擁有特定競爭力的開發商，提供瞭一條通往成功的特色之路。比如，開發商拿瞭一塊“面粉比面包貴”的土地，普遍選擇就是把戶型做大，產品做高端，總價自然就高上去——剛開始都有點擔心，但隨著土價的持續上漲，項目進入後期的利潤全都卷回來瞭。
??前幾年，北京樓市有一個“十分應驗”的“兩年定律”：2007年高價搶的地，2009年差不多消化掉瞭；2009年高價拿的地，2011年基本消化瞭；2011年高價買的地，2013年幾乎也已去化完畢。
??但這個定律今年將遭遇巨大挑戰。2013年前後高價拿的地塊，即使去年底勉強入市，也隻是做做樣子，多數是2015年下半年陸續上市。但攸克君此前已經報道過，2015年北京高端市場的競爭將空前慘烈。東邊的孫河、東壩和東三環區域，西邊的夏傢胡同區域，都有當年地王級的地塊，遲遲不敢出來見公婆。因為，他們知道，即使生硬地推出來，結局也會比較慘淡。
??究竟是什麼原因導致上述定律失靈瞭？
??華潤置地副總裁蔣智生日前在接受攸克君采訪時，談到他一個獨到的發現：從去年開始，房價和地價的運行曲線，是平的。攸克君猜測，蔣智生想說的是，開發商依靠地價上漲賣房的時代，已經過去瞭。
??這就好比，先於高考之前的自主招生沒有瞭，“偏才”、“怪才”們隻能先到統一高考的戰場上廝殺一番。在單邊上揚的樓市裡，你做豪宅做出瞭名望，會形成錯位競爭的局面，出現“很少對手”的環境；但單邊上揚結束瞭，盡管330新政帶來瞭市場氣象的變化，但在一線城市裡，限購不放松，活躍的也隻是二手房，隻賣總價2000萬以上的豪宅，緩慢的銷售周期，拖也能把你拖個半死。
??剛需專傢則會發現，自己拼瞭老命賣房，掙到的不過是辛苦錢，股東不滿意，職業經理人的獎金也受影響，因為這些都要靠利潤。
??時移世易，你已然明白，是時候收起“做韓寒”的美夢瞭，偏科生拼清華北大幾乎不可能，你得做個“均好生”。這道理放到樓市裡，意思是，既要有快銷走量的剛需產品，也要有高增值的利潤奶牛，搭配著來，才能很好地活下去。
??再舉個栗子，華潤置地，沒錯，就是蔣智生他傢，今年入市銷售的項目裡，有自住房、限價房，有公寓，也有頂級的豪宅產品。南四環白盆窯的華潤城，就是如此。年底它最先開賣的將是項目配建的自住房和限價房；亞林西項目年底也會開賣限價房。這兩個項目都有價格優勢，自然也是回款的利器。
??解決瞭“流動性”的問題，昆侖域、萬橡府、華潤城、公元九裡、西山墅等高端的項目就可以踏踏實實的為華潤置地賺利潤。財務安全、股東滿意、員工開心。
??當然，也許你現在已明白做“均好生”的優勢，但假如不是前兩年拿地時就已著手進行結構的調整，即便現在努力，見成效也得到2017年，那個時候，市場還給不給你機會，就不好說瞭。
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新聞來源http://gz.house.建地出售貸款全省皆可處理sina.com.cn/news/2015-04-22/17125996570979240035237.shtml
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