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內容來自sina新聞

多地樓市調控微調 預售松綁成勇敢者遊戲

  在地方政府眼中，限購松綁已經成瞭一項"勇敢者遊戲"，明知山有虎，偏向虎山行。

  溫州(樓盤)松綁限購的新政已實施近一個月，並沒有叫停。於是，各地微調政策的動作頻出。其中，廣州(樓盤)、北京(樓盤)等城市預售證管控的跡象明顯，深圳(樓盤)、蕪湖(樓盤)相繼作出的調整新政動作也暗中為限購、限價政策松綁。

  "經過溫州樓市事件後，各地政府更擔心市場會產生不安定因素。"據一位廣東省政府相關部門的官員瞭解，過於強制性的行政化樓市調控手段對後市已經造成一定影響，目前限購、限價政策不會取消，但可以根據市場的真實需求作出調整。

  預售證搶閘

  多地松綁預售證的"小動作"，無疑為市場供求兩端都傳遞瞭利好消息。

  8月以來，廣州的預售證發放進入爆發期，8月前20天內獲批的新開預售證面積就以近90萬平方米逼近7月份的總量，8月末至今，新增住宅預售證套建地貸款雲林莿桐建地貸款數持續微漲。

  "客戶等待預售證已很長一段時間，經過前一段時間的蓄客，因此項目在剛開盤就能獲得不錯的成績。"位於廣州的中海地產譽城項目銷售部人士表示，該項目是廣州近期十數個能夠集中獲批預售證中的一員。他預計，進入第三季度，預售證"這一道坎將更容易跨過去"。

  保利地產(600048,股吧)塞納維拉項目相關人士告訴記者，進入下半年，雖然中心區多個樓盤僅獲得少量的預售證，但開發商並沒有動力降價促銷，更不妨礙其低調蓄客，"似乎大傢對'金九銀十'預售證能夠順利獲批有信心。"

  不過，記者瞭解到，廣州預售證管控並未進入完全放開的階段，廣州市並未對此前因"價格指導"政策而無法獲證的樓盤"松口"。而在數量激增的預售證中，郊區重劃區法規可預售的新盤占據九成，且以中小戶型為主。

  中介機構中地行對廣州市場監測的結果顯示，由於開發商此前儲備瞭大量的客源，最近半個月開盤的樓盤不在少數，陽光傢緣在網簽環節也略略放寬，全市簽約量從8月中旬開始觸底反彈，近兩周開始呈現沖高趨勢，上周的成交量更是創近兩個月來新高。值得註意的是，曾一度停滯不前的中心區成交量逐步回升。

  廣州並不是特例。數據顯示，進入8月中下旬後，包括北京、廣州、南京(樓盤)、成都等在內的13個重點城市新批預售面積已連續數周突破300萬平方米，遠遠超過之前數月一直維持為一兩百萬平方米上下的每周新批預售面積。

  與廣州低調的"小動作"相似，作為"國五條"執行最嚴厲的北京，雖然在8月初堅持執行提高超140平方米戶型預售門檻，不過，預售證管控松口的跡象逐漸顯現。

  據CRIC觀察顯示，經過三四個月的博弈，相比此前，北京建委限價的口徑有所放緩。近日，保利春天裡 ( 樣板間 地圖搜索)和明發廣場雙雙拿下預售證，二者的預售審批價格均超過1.7萬元/平方米。而早在兩個月前，上述兩個項目報上的16500元/平方米，預售證審批價格都被打回。

  除瞭預售證審批放松，近日各地在限購政策和其他相關樓市調控政策上的放松也有跡可循。深圳近日調整瞭普通住宅的價格標準，將普通住房價格標準從按單價劃定調整為按總價劃定，而調整之後購房者所繳納的交易稅費最高可減半。蕪湖去年被叫停的借助"補貼"等方式為限購松綁的政策近日也再次出臺，而此番以"人才類定向需求"作為切入口的新政至今並未被叫停。

  行政手段曲終

  "這類政策不會貿然取消，然而，嚴厲執行的期限也不會過長，因為這些政策的效果已經對市場今後的穩定產生不可忽視的壓力。"廣東省政府一名官員向記者分析。

  中央政策智庫的一位專傢向本報記者分析，上半年的經濟數據已經顯示，房地產發展已經綁架瞭地方經濟，而光靠行政手段在短時間內促使地方擺脫對土地財政的依賴幾乎不可行。

  他強調，房地產調控政策中的行政手段帶來瞭眾多的弊病，而且容易走入房價越調越高的怪圈中，新一屆政府已經開始著手解決這個問題，將會從調整思路上做出轉變，"首先從行政手段下手，解決供應問題。"

  事實上，限價手段在十多年的房地產調控歷程中並不少見。2011年開始，北京就已通過嚴卡預售證的手段，限制開發商提價。不過，此前的"限價"大多集中在預售審批環節，資金鏈不緊張、以追求利潤為目的的開發商仍然可以各種辦法拖到轉為現房銷售，以規避價格管制。

  而從去年年底至今年年初，為瞭達到控制房價目標，北京、深圳、廣州等城市的在售項目陸續受到"升級版"限價政策的圍剿，現房銷售價格直接受到幹預。

  然而，這些被政府認為能夠"直接達到效果"的"升級版"行政手段，其效果早已備受質疑。

  事實上，限價政策雖然能房貸利率查詢房貸利率二胎年息從銷售環節直接入手控制房價，但房企能夠鉆的空子也較大。

  記者瞭解到，越來越多的開發商按照政府給的指導價格拿預售證，私下再通過分拆銷售合同與裝修合同的方式來處理，最後在房管局顯示的房屋預售指導價僅約為實際售價的七成。因此，官方所稱的"房價得到控制"並非真實的交易情況，價格實則明降暗漲。

  此外，開發商不管是否拿到預售證，都會進行"囤房"，先出售部分便宜單位，對單價較高的單位進行"捂盤"，隨後逐步漲價。

  因此，這些行政手段並沒有阻止全國多個城市房價逐步上漲的勢頭，反而促使市場出現畸形的供需局面。

  上述政府人士分析，下半年本應是樓市的銷售旺季，如果繼續按照上半年來審批，違背市場規則，顯然不合理，對全年市場的供應會有持續影響。

  在全國工商聯房地產商會理事吳新堅看來，目前各地開始在預售證管制方面的調整，都屬於自動和常規動作。他認為，預售證控制松綁是政府對樓市政策的回調，補發預售證目的是增加市場供應量，平穩樓市供需關系。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-08/06583550762.shtml

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