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??10月份樓市成交和土地市場確實有所回暖,但開發商投資集中在一線城市及少量的二線城市。由於對庫存的警惕和後市的謹慎,購地和新開工並沒有出現大幅的增長。多數業內人士預計,房地產開發投資增速將保持目前的水平,也不排除下滑的可能。

??10月29日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,要求重點推進住房等六大領域消費,“穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件”。丁祖昱認為,住宅是房地產中最主要的部分,隻要拉動瞭住宅消費,整個房地產持續健康發展就沒太大問題。

??他表示,土地出讓貌似和GDP沒法劃等號,但今年前三季度房地產投資增速能夠維持12.5%,最核心的原因就是去年土地出讓創造紀錄,開發企業與其捂地不如捂房。如果今年的土地出讓出現比較大的衰退,那麼明年的新開工也會快速下探,在此情況下,房地產投資增速也將不保。隻有恢復瞭購房者信心,成交量上沖,開發企業才會恢復信心去拿地。

??“從目前情況來看,地方政府一定要抓住穩定住房消費的契機,抓住剛過去10月銷售井噴的東風,全力以赴一心一意去賣地,這樣才有可能最終完成年度指標”,易居中國執行總裁丁祖昱表示。

??“(四季度)土地市場投資會有所升溫,但房地產投資數據將進一步惡化,對宏觀經濟的負面影響將持續出現。無論願不願意承認,地產對宏觀經濟影響並未減弱”。中信建投房地產投資小組認為,明年地產投資增速將回落為個位數。

??分化的土地市場

一線城市土地成交升溫 開發投資增速回升未定

??除瞭供地大漲,一些地塊溢價率還在上升。10月22日,深圳今年首塊宅地開拍,溢價85%成交,並刷新瞭深圳住宅地塊總價和單價紀錄;同日,上海張江南區宅地溢價93%出讓。而南京在取消限購後的首次土地拍賣會,引來眾多房企角逐,兩塊地均以高溢價出讓,其中城東宅地更是創下區域單價新高。樓市10月回暖也給各地政府推地帶來機會。不完全統計,近半數重點城市10月份成交量環比漲幅超過20%。

??投資增速或繼續低位



??雖然近期房地產、土地交易市場觸底回暖,但房地產投資企穩的信號並不明確。

??但並不是所有的地方都容易把地賣出去。數據顯示,一線城市和部分二線熱點城市得益於需求旺盛、土地稀缺等優勢,房企競爭者眾多,溢價率逐步走高;而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。

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??中原地產分析師張大偉認為,信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現企穩的跡象,房企重燃買地信心。年底部分企業可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊,競爭將比3季度有所增加。

??克而瑞30個重點房企拿地數據顯示,地產商回歸一線城市拿地洶湧。30傢重點房企前10個月在一線城市拿地共耗資2435億元,超過去年全年的2400億元,耗資占比上升20個百分點,達53%,占到全國拿地資金的半數以上。

??中原地產數據顯示,一線城市今年前9個月合計賣地金額為3671.16億元,與2013年同期的3672.7億元基本持平。

??由於土地出讓後一般會有6-12個月的土地出讓付款的時間,進入四季度,地方政府賣地壓力大增,10月、11月,多個城市競相推出新地塊。

??據財政部數據,1-9月國有土地使用權出讓收入31290億元,同比增長16.6%,但增速在逐月下滑,其中,9月份的土地出讓金收入同比下降21.1%。

??據任志強分析“今年前三季度房地產投資下降到12.5%,其中第三季度房地產投資增幅隻有10%。10%的增長中有3%來自於保障性住房的增長。換句話說,如果扣除保障性住房,房地產投資的增長速度已經變成瞭個位數”。年初他即已預測,房地產投資增速可能會下降到個位數。

??任志強認為,前三季度房地產開發投資情況對GDP的影響(拖累)大概有0.6個百分點。這比經濟學傢李稻葵的分析要高,李稻葵認為拖累瞭0.3個百分點。

2014年前三季度的房地產開發投資增速降至5年來的新低,對GDP下滑至7.4%形成瞭一定拖累。9月底信貸新政已過去一個月,開發商投資意願是否回升?

內容來自sina新聞

??任志強認為,如果一系列調整政策到位的話,今年9月份就是房地產的最低點,但這個底部運行的時間會比較長,他判斷約到明年9月份。

??10月底,南京市一次性推出7幅地塊,其中有6幅含住宅用地,且區位大多相對較好;11月,合肥市將推出14宗地塊,共計423畝;11月,廣州市將在4天內集中拍賣19宗、303億土地;11月,上海市將出讓14宗經營性用地,其中董傢渡地王預計將刷新全國總價地王;重慶秋季土地推介會上也推出瞭120餘宗優質城市建設用地,包括居住用地70宗、商住用地50宗,面積達7600畝。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-06/07205935903359277254151.shtml

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