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??“可售數據”和“未售數據”的區別在哪裡呢?





??所以,與市場真實的供應相比,目前陽光傢緣的“可售數據”偏小,而“未售數據”又偏大。克而瑞的庫存數據則介於兩者之間,其來源於開發商的預售證。也就是說,隻要是拿瞭預售證的單元,無論該單元後期有無被抵押或查封,隻要未售出都會被統計到克而瑞的存量數據裡面,相對而言更符合市場研究專業人士的認知習慣。



??以上三點,前面兩點很好理解,關鍵在於第三點,其中的關鍵又在於在目前的商品房預售制度下,有些樓明明沒有賣,卻可能已經被有融資需要的開發商抵押給銀行。理論上,這部分抵押的物業是不可以網簽的,也就無法納入陽光傢緣“可售數據”的范疇。但是在實際操作中,我們也經常見到一些在陽光傢緣顯示為不可銷售狀態的單元開發商也會拿出來賣,等到有人買瞭要網簽的時候再解除抵押轉為可售狀態。





解密|廣州樓市庫存真相!

??由此我們可以得出判斷,倘若采用克而瑞的庫存統計數據:當市場的去化周期在8個月以下,市場將有較為顯著的漲價壓力;當市場的去化周期在9-10個月之間,市場將有一定的漲價壓力;當市場的去化周期在10-12個月之間,市場的價格將會維持平穩;當市場的去化周期在12個月以上,市場將會出現降價壓力,如果去化周期在15個月以上降價壓力則會比較明顯。





??如同前文所述,倘若按照更能反映新的政策背景下(首套房貸新政以及降息)真實市場情況的的去年第四季度的交易量計算,當前廣州市場的去化周期是12.7個月,略高於10-12土建融新北貢寮土建融個月的市場穩定期的標準,反映瞭當前廣州樓市的庫存確實偏高,但是已經走出瞭去年高庫存、高去化周期的雙高狀態,整體處於一個庫存合理回落、市場較為穩定可控的狀態,這是和當前市場的真實運行狀況相符合的。







??由此可見,克而瑞所統計的93681套介於陽光傢緣可售的74000套與未售的150080套之間。





??第二,“可售數據”和“未售數據”是分子和分母的關系,每日的量均動態變化;



??截至2月底、3月初,我們可以對比一下這三個不同統計口徑的庫存數據:





??來源:陽光傢緣、克而瑞




??第三,無論是可售數據和未售數據的統計口徑,都和一般市場認知的真實供應有所差異,原因在於“未售數據”不一定全部可以拿來賣,而“可售數據”則不能涵蓋市場的全部有效供應。





??對此數據,筆者的理解有以下幾點:



??按照陽光傢緣官網的解釋,兩者的統計均僅限於納入網上簽約管理的數據,其中“可售數據”是指納入預售的項目中可供銷售(簽約)的單元,以及已確權可供(銷售)的單元。“未售數據”則是指市場中尚未售出的新建商品房,包括可售、抵押、查封及未納入預售的單元,不包括回遷房、直管房、自用房、公建配套等。

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內容來自sina新聞



??



??筆者認為,三個統計口徑的庫存數據各有其可取之處,也各有其不足之處。數據是死的,人是活的,關鍵還是看引用人在引用這些數據的時候是否專業、客觀,要能夠看到數據背後的真相,結合過往的歷史數據、市場表現和區域特性來判定樓市的庫存狀態,不能形而上學地光憑量來判定庫存高低。市場是動態發展,蛋糕的大小(供應量)每年都會變,而吃蛋糕的人(去化速度)每個階段也不一樣,不可一概而論。有些人把幾個數據混淆在一起講,那就貽笑大方瞭。



??那麼,現時廣州樓市的庫存真相究竟如何呢?筆者認為,隻要秉承客觀中立的立場,無論采取以上三組統計口徑的哪一組數據,其得出的結論應該都是基本一致的。以克而瑞的數據為例,我們看到截至2月底全市商品住宅(包括普通住宅和別墅,不含酒店式公寓)的庫存套數是93681套,這個數據對比201412月份的歷史最高位95634套是有所回落的,而從去化周期來看,我們以最近6個月(20149月至20152月)廣州的月均交易面積計算,當前廣州的去化周期是16個月,也低於去年10月份19個月的最高去化周期。而考慮到1月份和2月份有春節淡季的影響,如果我們拿去年第四季度的月均交易面積來計算,全市的去化周期則隻有12.7個月。



??第一,雖然陽光傢緣數據註明統計口徑僅限於納入網上簽約管理的數據,但是鑒於廣州包括新設區的增城、從化在內的各個行政區多年前均已實施網簽政策,因此陽光傢緣網的統計數據基本就是廣州庫存數據的真實體現;







??來源:克而瑞



??這個去化周期究竟是長是短呢?



??我們可以拿2013年、2014年的情況來對比。眾所周知,2013年廣州樓市是一個量增價升的市場,如果用最近6個月的交易面積來計算當時的去化周期,2013年上半年樓價上漲壓力最大的時候全市的去化周期基本是在6-8個月之間,下半年市場由高潮漸漸趨於冷靜的時候的去化周期則在9-10個月之間。2014年第一季度樓價平穩博弈的時候市場去化周期在10-12個月之間,2012年第二季度到年末市場降價的時候去化周期上升到瞭12個月到19個月,其中從年中開始大范圍降價的6月份開始去化周期上升至15個月以上。







??目前,廣州市場上的庫存數據主要包括兩類數據,一類是陽光傢緣網上公佈的官方數據,一類是各傢機構根據自己的統計口徑統計出來的數據,如在機構中較有代表性的克而瑞的庫存數據。其中,陽光傢緣的庫存數據又分為兩個口徑,一個是可售數據,一個是未售數據,所謂“庫存超過15萬套”所講的就是未售數據。(見下圖)



??當前廣州樓市庫存遠沒有所謂的“庫存15萬套創歷史新高”那麼聳人聽聞,也沒有“降息刺激房價大漲”的杞人之憂。

日前,一則關於“廣州樓市庫存超過15萬套創歷史新高”的新聞引起瞭市場的廣泛關註,這與很多人年前“樓市回暖”的印象大相徑庭。筆者認為,當前廣州樓市庫存數據混亂,真相混淆不清,與各傢媒體和機構引用的數據來源和統計口徑不同有很大關系。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-10/18445981011483759526279.shtml

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