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  1月初,華遠以10億元價格斬獲通州地塊,目前土地屬性定位為住宅商業金融綜合用地,總建築面積約為12.3萬平方米,加上此前項目,目前華遠地產中商業地產占比達10萬平方米。

前20名房企均涉足商業地產

  4月10日,永泰地產總裁戴迪高調宣佈將立足北京(樓盤),向二三線城市進軍商業地產,經營模式從銷售為主向租售並舉發展。

  "2014年底,永泰地產在哈爾濱(樓盤)投資5億元,面積20000多平方米的主題樂園將正式營業,這將成為哈爾濱第一傢主題樂園式的商業綜合項目。"永泰地產董事長李禮告訴《中國經營報(博客,微博)》記者。據悉,永泰地產將在哈爾濱、呼和浩特(樓盤)、銀川(樓盤)等城市耗資300億元打造城市綜合體,發力商業地產成為其未來戰略佈局的重要一步。

  對此,中國商業地產聯盟秘書長王永平認為,當前房企轉戰商業地產主要有四種情況--主動、被動、盲動、心動。其中後三者占比較大。在他看來,具有詳細的戰略規劃,主動轉型才是企業突圍的核心。"但是目前看來,不排除一些企業為瞭跟風市場而做出的業務轉型,政策層面影響大於主動改變的意願,對他們來說,轉型商業不僅要有一支專業的團隊,還要彌補後期運營方面的缺失,否則轉型風險很大。"

  對此,王永平告訴記者,目前一線城市的項目地產相對飽和,二三線城市基本處於供不應求的局面,有市場需求。"從國外一些城市的發展進程看,當一個地區經濟發展到瞭一定程度後,商業地產便會成為一種新的業態。"

  和永泰瞄準二三線城市商業市場類似的是,越來越多的房企紛紛高舉商業地產大旗,轉戰經濟潛力較好的二三線城市。中原地產數據顯示,最近一個月內,包括永泰、首創、華遠、萬科等在內的十多傢公司紛紛宣佈進軍商業地產。

內容來自sina新聞

  根據商業地產服務商RET睿意德方面發佈的信息顯示,青島、蘇州(樓盤)、昆明(樓盤)、天津(樓盤)、沈陽、成都等二三線城市成為商業地產紮堆區,商業項目的業態也從單純的寫字樓發展到綜合體,體量從10多萬平方米上升到100萬,並有針對性地推出瞭一些特色領域的產品線。

 房企戰場轉移

  不過,對於房企來說,謀劃商業地產的轉型總有那麼一絲的"不情願"。特別是住宅市場在遭遇限購、限貸後等緊縮政策後,"國五條"細則的陸續出臺,更讓開發商推盤熱情跌至冰點。

  一般來說,二三線城市甚至四線城市拿地拿項目,企業所投放的資金遠比一線城市少,而且在拿地政策上可以享受到一些稅收的優惠。

  在他看來,從營銷角度來說企業需要有一個差異化的定位,才會產生這種消費的價值和附加值。遺憾的是,目前很多轉型做商業地產的房企一定程度上並不具備上述因素。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-04/08332166668.shtml

  王永平告訴記者,綜覽商業地產的開發模式,在全國范圍內擁有一套成熟的運營模式的企業幾乎沒有。房屋二胎利率多少"雖然萬達和萬象城是商業地產中比較成熟的一個業態模式,但是相較於每個企業自身的定位,這種發展模式並不具備參考價值。"

  王永平認為,目前很多企業轉型的初衷是因為手上握有很多土地,但是住宅限購的政策讓地產企業隻能做商業,"這些企業大多沒有認真規劃和做前期資金儲備計劃,往往是項目開始動工建設或者營業後,由於沒有成熟的運營團隊而出現經營不善的局面。對這些企業來說,這種轉型最終必然失敗"。

 發展空間較大

  "從市場環境來看,部分二三線城市商業地產的供需敞口加大,為迎合地方政府、消費者、地方企業的發展,加大商業地產的供給成為必然。特別是樓市持續調控加快瞭住宅業'低風險、高收益'行業特征的退化,新型城鎮化的制度紅利又提高瞭商業地產投資回報率。"上海(樓盤)易居房地產研究院研究員嚴躍進如此認為。

  "未來5年,永泰地產將建設5傢單體面積在5萬平方米以上的五星級酒店,建立3個8萬~15萬平方米的購物廣場,取得5個100萬平方米的開發項目,年均銷售面積達100萬平方米,年均銷售額人民幣50億元。"戴迪說。

  作為住宅專傢的萬科,也開始在全國各地開展商業地產實驗。"由於純住宅用地供應越來越少,不做商業地產就得退出一些市場。"萬科董秘譚華傑表示,"至於商業地產每年的投資占比,萬科是五年內不超過20%。"

  公開資料顯示,目前排名前20名的開發商均已進入商業地產,整個板塊處於"大發展和大躍進"的時代。2011年保利新增的20個土地項目中,有多達10個是商業地產項目;據不完全統計,目前萬科已擁有18個購物中心,商業項目規模達到600萬平方米。

  盡管如此,對於部分開發商來說,二三線城市投資成本仍具優勢。

  "30萬人口的集群配置10萬平方米的購物中心是比較理想的投資成本控制,如果再多,可能成本就需要重新衡量定位。"陽光新業副總裁吳堯認為。

  在他看來,目前一線城市部分地區的商業中心已經出現飽和狀態,而二三線城市發展空間較大,但是最終需要根據城市人口確定購物中心的數量。

  記者瞭解到,2012年以來,永泰先在哈爾濱耗資20億元拿下占地30萬平方米、總建築面積120萬平方米的哈爾濱永泰城項目。2013年又相繼在銀川和呼和浩特兩個城市分別耗資13億元和14億元,拿下兩塊占地84萬平方米,總建築面積達370萬平方米的永泰城項目。

  李禮也表示,像永泰城的體量基本上都是上百萬平方米的規模,與之匹配至少要有20萬平方米的地塊,但是目前在一線城市例如北京、上海等,順利獲得土地已經非常困難。"所以大城市滿足不瞭業態的需求,相反,二三線城市在人口和體量上更容易實現業態的多元化。我們選擇城市的標準是要在300~500公裡范圍內有輻射能力,目前看省會城市和一些較大城市有這個實力。"

  戰略模式待考

  不論是主動轉型還是形勢所迫,房企進軍商業地產的號角已經吹響,在千軍萬馬角逐中,如何突顯個性化主題是商業地產避免同質化的關鍵。

  據悉,華遠正大力推動集團層面的商業地產業務,項目涉及長沙(樓盤)、青島(樓盤)、西安(樓盤)等城市。華遠地產相關負責人表示,隨著調控政策的不斷細化,不同物業產品的發展分化將更加顯著,住宅市場限購後,短期內很難有新的產品創新,在目前的市場形勢下,商業地產的投資價值進一步凸顯。

  21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔認為,目前看來,商業地產不論是一線城市還是二三線城市,都無一例外地復制"購物中心+商業街+酒店+寫字樓+公寓"的模式。"這種投資模式對應的是成熟的商業地產運營團隊,從住宅到商業進行轉型後,未來商業存活率的狀況是投資者必須考慮的頭等要素。"

  無獨有偶,華遠地產(600743,股吧)最近在商業地產上也是動作頻頻。

  二三線城市商業地產的崛起,正在成為房企綜合實力展現的一個新角逐場。

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