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北上廣明確樓市限購不放松

  在樓市"去庫存化"的大潮下，這股政策的暖風並沒有吹向一線城市。北京、上海、廣州都已經有明確的官方層面的表態，否認將出臺松綁限購的政策。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對央廣網財經記者表示，一線城市土地資源和房屋供應量的矛盾沒有得到解決，同時，還可能受到住建部的內部指導意見的約束，年內放開限購的可能性不大。

  但是，楊紅旭坦言，一線城市放開限購是大勢所趨，他預計一線城市明年有放松限購甚至放開限購的可能。他說："國傢倡導讓市場在資源配置中起主導作用，未來的房地產調控手段正由限購限貸轉向市場調控、稅收調控等手段。從近期情況來看，很多二三線城市在陸續放開，一線城市也會最終放開。"

  業內人士認為，多地為刺激房地產市場回暖而采取的取消或放松限購，與地方政府對房地產的依賴有關。成交量的下跌，打擊瞭房企的拿地熱情，進而影響地方政府的財政收入。

  盡管如此，一線城市並沒有因此而"低頭"。央廣網財經統計瞭上半年四大一線城市的土地收入情況，其中，北京土地出讓收益仍然呈現強勁增長勢頭，上半年已達173.6億元，隻占上半年財政收入不到8%，並已完成瞭今年全年預算總額的128%。

 &土地貸款南投魚池土地貸款emsp;北京市財政局副局長、新聞發言人韓傑表示，土地收入的增加並非意味著北京依靠"土地財政"，北京的土地資源稀缺，政府不可能把土地財政作為可持續發展的來源。

  楊紅旭表示，一線城市土地收入占財政收入的比重偏低，而且工業、服務業發達，財政收入不依賴土地的說法有一定的道理。

  然而，資深房地產專傢韓世同卻不認同，他認為："北京、上海賣地收入都過千億，樓市成交不理想必然會影響土地的出讓。一線城市去年土地出讓情況理想，財政收入沒有收到太大的威脅，但隨著時間的延續，遲早會撐不住的。"

  多個城市仍在"死撐"

  眾多二、三城市在住建部"千方百計去庫存"的號召中放松瞭限購，江蘇常州甚至在黨報頭條呼籲市民買房。但是，石傢莊、大連、哈爾濱、佛山、蘭州、銀川、合肥、太原、青島、南京等省會城市和經濟發達城市仍然"按兵不動"。

  楊紅旭認為，這些城市是否放開限購取決於當地官員的態度，有的官員積極主動，願意承受輿論的壓力，有的官員則重劃區 新北市任何問題免費諮詢膽小怕事，不願意承受輿論和上級部門的壓力。此外，不同城市之間房價漲跌幅度不一，合肥、南京等城市的房價比較強勢，因此不願意放得太快。

  韓世同則認為，目前二三線城市已經具備瞭放開限購的條件，應該把握時機，否則就會像呼和浩特一樣，即使全面放開限購，也沒法刺激成交量的上漲。

  據《南方都市報》報道，中原地產抽樣調查13個典型城市，具體涉及天津、成都、杭州、長春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟南、福州、無錫、寧波及南寧。結果發現短期內效果不顯著，成交量出現反彈的僅有杭州蕭山、濟南及成都。

  韓世同分析稱，放開限購效果有限的主要原因是限貸的因素依然存在。

  "現在銀行把款項發放給民間2胎 民間2胎房貸利率多少免費諮詢試算開發商收益更高，年息15%都有人搶著要，但是貸給購房者，利息隻有7%到8%，開發商兩三年就能還回來瞭，購房者要等二三十年才能還清，你說銀行原因貸給誰呢？"

  企業銷售慘淡 以價跑量

  與政府淡定的姿態不同，房企在一線城市高價拿地，如今又面臨一線城市庫存量增高、房價走低、銀行放貸態度曖昧的消極因素，陷入尷尬的境地。

  庫存方面，北京、上海的庫存量都創多月的新高，廣州今年的最高庫存甚至曾超10萬套，而深圳已有多月新建住宅庫存去化周期超過10個月警戒線。

  從房價統計數據看，6月，上海、廣州、深圳的新房價格都出現瞭環比的下跌，隻有北京新建住宅環比上漲0.1%，四大城市二手房價格更是環比全面下跌，北京跌1.3%創新高。

  除此以外，房企在一線城市還面臨瞭銀行放貸偏緊的壓力。據《東方早報》報道，在多個城市暗地松綁限購後，銀行的限貸放松也悄然展開，而商業銀行更樂於為二、三線城市放松房貸。

  為此，房企紛紛打出"促銷牌"，力求以價換量。比如，珠江地產在北京的樓盤就曾推出瞭"全盤無首付"、"降價險"等促銷活動。位於通州的首開香溪郡項目推出"0元搶房行動"、半年"0月供"、甚"0首付"等優惠。通州馬駒橋的國風美侖現房93折出售、2萬元抵6萬元。東亞推出"全民營銷、百二傭金"活動。

  韓世同表示，在房價出現下行的初級階段適當放開限購，能促進成交量，能達到經濟微刺激的效果。同時，在這個階段，投資性購房即便入市，也在少數，房價會出現反彈，但不會瘋漲。

  韓世同預測，目前一線城市已經進入房價下行的初始階段，下半年放松限購的做法還會繼續出現，金融信貸方面必須要做出調整，否則個人房貸受限制，房地產的成交就難以大規模恢復。

  結語：如果全面放開限購是大勢所趨，撐得太久不符合政府、企業、購房者三方的利益，用市場之手來調控樓市才能促進房地產的健康發展。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/14164332911.shtml

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